Comprimir vacância a 120 dias nos eixos centrais é possível. Este estudo integra redes urbanas, wayfinding e microdados para calibrar mix e amenidades que aceleram o lease-up sem recorrer a descontos. Ao combinar centralidade, experiência e governança semanal de preço e mídia, demonstra-se como ativos best-in-class convertem fluxo urbano em ocupação estável — com evidências de São Paulo e insights globais.

1. Introdução

Comprimir a vacância no menor intervalo possível tornou-se métrica de sobrevivência competitiva nos eixos centrais das metrópoles brasileiras. A hipótese operacional aqui discutida é clara: um desenho de mix de unidades e um pacote de amenidades orientado por microdados e por wayfinding urbano reduz o tempo de lease-up para ~120 dias. Em contextos de alta densidade funcional, a combinação entre centralidade de rede, experiência de uso e legibilidade espacial constitui alavanca de absorção que transcende descontos táticos de preço. A literatura de redes urbanas estabelece que estruturas integrais — e não apenas atributos isolados — modulam fluxos e escolhas (HILLIER & HANSON). A evolução teórica proposta por Bertacchini aprofunda este argumento ao demonstrar a plasticidade de redes no projeto urbanístico, oferecendo arcabouço para conectar métricas de centralidade a decisões de produto imobiliário (BERTACCHINI, 2017).

2. Cenário e problematização

Nos centros expandido e histórico de São Paulo, a vacância total de escritórios classe A no CBD caiu a 14,53% no 2T25, o menor patamar da série, com absorção líquida positiva e valorização de asking rent para R$ 146,13/m²/mês. Submercados como Rebouças atingiram vacância 2,04%, enquanto Chácara Santo Antônio ainda opera acima de 35% — indicando heterogeneidade intra-urbana elevada e, portanto, espaço para estratégias de produto e tenant mix cirúrgicas. assets.cushmanwakefield.com

A fotografia residencial aponta um contraste: preços de venda subiram 11,73% no acumulado de 12 meses até junho/2025 (IGMI-R), enquanto o aluguel residencial em São Paulo avançou 8,72% no acumulado até julho/2024, sinalizando spread de precificação e oportunidade para ativos build-to-rent bem calibrados em tipologias e serviços. Abecip+1

Em pano de fundo, 88% da população brasileira já é urbana (2024), o que intensifica a competição por localização e por experiências que convertam fluxo urbano em ocupação efetiva. A literatura empresarial demonstra que encenar experiências consistentes e memoráveis desloca a curva de valor, com efeitos práticos sobre a velocidade de comercialização (PINE & GILMORE). World Bank Open Data+1

No ciclo internacional recente, a velocidade média de lease-up em multifamily desacelerou com o aumento de oferta, caindo de 18 contratos/mês (pico no início de 2022) para 10,7 contratos/mês em 2024 — reforçando que diferenciação de produto e microsegmentação de demanda são condições para compressão de prazos. Yield PRO

3. Fundamentos: redes, wayfinding e microdados

A capacidade de um ativo central capturar demanda depende de dois níveis de rede: (i) rede urbana — eixos conectivos, integração e intelligibility do traçado; (ii) rede interna — wayfinding arquitetônico que minimiza atrito cognitivo, sinaliza valor e encurta percursos críticos de decisão. A teoria space syntax mostra que integração e centralidade correlacionam-se com a densidade e resiliência do varejo e com a viabilidade de fluxos pedonais, mecanismos que também sustentam o leasing de uso residencial e corporativo. Cambridge University Press & Assessment+2PLOS+2

Em ambientes complexos (shopping centers, mixed-use verticais, hubs intermodais), o wayfinding — enquanto projeto transversal de legibilidade, sinalização e arquitetura — incrementa tempo de permanência, conversão e lealdade (ARTHUR & PASSINI; estudos recentes em Transit-Oriented Shopping Mall Development). Assim, o design informacional integra o produto imobiliário, sendo comparável a uma amenidade “silenciosa” que acelera absorção. trid.trb.org+1

Em termos de dados, três camadas orientam decisão:

1. Microdados de procura (consultas, leasing velocity por tipologia, sazonalidade);
2. Telemetria urbana (foot traffic, origin-destination, permanência);
3. Métricas de rede (integração, betweenness, acessibilidade potencial). Estudos empíricos recentes relacionam configuração espacial à localização do varejo e desempenho de frentes ativas de rua — proxies relevantes para a desejabilidade de moradia e de escritórios nos eixos centrais. ScienceDirect

4. Hipótese operacional: lease-up em 120 dias

Propõe-se um framework de quatro frentes coordenadas:

4.1. Mix de unidades com “viés de conversão”
Observa-se que tipologias com profundidade de estoque média (studios e 1D corporativos/residenciais) funcionam como “speartip” para tração inicial; 2D e large floorplates entram como estabilizadores de receita. A evidência de ciclo sugere privilegiar elasticidade-preço em linhas de entrada, preservando asking premium nas metragens com maior diferencial de vista, insolação, acústica ou fit-out. Relatórios de mercado mostram flight to quality e escassez de espaços contíguos em ativos “best-in-class”, argumento para release escalonado do estoque maior, sincronizado com marcos de obra e ativações de experiência. colliers.com+1

4.2. Amenidades com retorno mensurável
Estudos de mercado quantificam que pacotes de amenidades produzem efeito em ritmo de lease-up e renda efetiva; o desafio é priorizar itens de alto ROI marginal (ex.: coworking 24/7, lockers e smart delivery, pet care, fitness compacto com classes on demand, laundry lounge). White paper setorial demonstrou que a adição e o desenho de amenidades explicam variação significativa de absorção em lease-ups de multifamily, com diferenças por categoria. Newmark

4.3. Wayfinding urbano-arquitetônico
Aplicar princípios de legibilidade espacial: vistas-ícone, linhas de desejo claras do passeio ao lobby, sinalização por marcos e gradientes de decisão (macro → micro). A literatura aponta que wayfinding eficaz reduz estresse, encurta percursos e aumenta o engajamento em ambientes de compra; por analogia funcional, acelera a jornada de leasing (descoberta → visita → proposta). PMC

4.4. Orquestração de dados e go-to-market
Em mercados com demanda caprichosa e janelas curtas, o lease-up exige calibração semanal de preço e mídia, com alocação dinâmica por palavra-chave, retargeting por afinidade e landing pages orientadas a atributos de maior click-to-tour. Evidências de consultoria mostram que ajustes táticos de marketing digital elevam a velocidade de leasing quando a estrutura de produto está bem posicionada. Conversion Logix

5. Comprovação com dados (e leitura dos gráficos)

A Figura 1 evidencia a assimetria intra-CBD paulistano: Rebouças opera quase “cheio” (2,04%), enquanto Chácara Santo Antônio permanece como outlier de vacância acima de 35%. Conclusão operacional: mix e amenidades precisam ser contextuais ao submercado, e a cadência de release do estoque deve considerar a elasticidade local de preço e a conectividade dos eixos adjacentes. assets.cushmanwakefield.com

Na Figura 2, o descolamento entre IGMI-R (11,73%) e aluguel (8,72%) sugere que lançamentos for sale e build-to-rent podem competir por share de demanda distinta, e que amenidades “comportamentais” — as que reduzem atrito do dia a dia — sustentam prêmios moderados de aluguel sem aumentar days on market. Abecip+1

A Figura 3 lembra o óbvio estratégico: o Brasil é predominantemente urbano (88% em 2024), e eixos centrais bem servidos por mobilidade têm moat competitivo. Projetos que anexam-se às redes existentes (em vez de competir com elas) capturam spillovers de fluxo e reduzem custo de aquisição de cliente (CAC). World Bank Open Data

Por fim, a Figura 4 contextualiza a pressão internacional: o “novo normal” do lease-up é mais lento quando a oferta acelera sem diferenciação. A implicação: em cidades com pipeline relevante, diferenciar pelo projeto — não apenas pelo preço — torna-se condição para cumprir marcos de 120 dias. Yield PRO

6. Wayfinding aplicado: do eixo ao elevator core

Recomenda-se um roteiro de design integrando três escalas:

• Eixo urbano (macro): selecionar frentes com integração e acessibilidade potencial acima da mediana (MCA/Space Syntax), priorizando trechos com intelligibility (onde a malha “explica-se” ao pedestre). Mapear linhas de transferência modal (metrô, BRT, ciclovias) e clusters de destino (saúde, educação, cultura) pelo acoplamento de fluxos. PLOS
• Planta do térreo (meso): garantir percurso único e “inevitável” entre calçada → lobby → show units, com marcos visuais e pontos de decisão hierarquizados; ativar varejo de apoio e amenidades visíveis a partir da rua para transformar awareness em visita espontânea (efeito vitrine de experiência). Evidência empírica em ambiente varejista respalda ganhos em dwell time e conversão. PMC
• Navegação interna (micro): projeto de placas, pictogramas e cromatismo que reduz “custo cognitivo” e encurta passos até os “momentos-verdade” do tour: vista, luz, silêncio, finishings, cowork, delivery room. Base conceitual clássica de ARTHUR & PASSINI. trid.trb.org

7. Mix e amenidades: matriz de decisão para 120 dias

A partir da literatura e dos microdados de mercado, propõe-se a seguinte matriz de priorização (alto impacto / rápida execução):

1. Amenidades de fricção zero (obrigatórias): smart lockers, sala de entregas refrigerada, wifi mesh, check-in digital, cowork compacto (24/7), vestiário ciclista. Estudos e white papers quantificam ganho em velocidade de absorção e retention. Newmark
2. Experiências ancoras (selecionar 1–2): fitness com programação, clubhouse curado (Residence Report), pátio biofílico com third place para microeventos. A tendência é migrar de “amenities list” para comunidades e rituais. content.knightfrank.com
3. Mix tático: 40–50% studios/1D (tracionadores), 40–45% 2D (estabilizadores), 10–15% metragens especiais (prêmio de vista/terraço). Ajustes finos por submercado, considerando dados de absorção e vacância setorial. assets.cushmanwakefield.com
4. Retail de apoio (quando aplicável): curadoria de duas frentes de serviço de alto giro (cafeteria third wave, grab-and-go saudável), integradas ao percurso do tour. Relatórios de consultoria sinalizam recuperação seletiva do foot traffic e a centralidade da experiência no ponto de venda. Líder do Conhecimento – Imóveis Comerciais+1

8. Indicadores de sucesso e governança de lease-up

Para perseguir o marco de 120 dias, recomenda-se monitorar semanalmente:

• Leases/mês por tipologia (meta e run rate) e tempo médio de resposta a leads;
• Taxa de visita agendada → visita realizada (meta ≥ 60%);
• Heatmap de cliques por feature/amenidade e variação de asking (±2–3% conforme elasticidade observada);
• Foot traffic no raio 500 m e mapa de origem (Placer/análogos);
• NPS do tour e drop-offs durante a visita (eventos de wayfinding interno).

A literatura aponta que ajustes de marketing, quando orientados por dados de ocupação e jornada de cliente, aceleram lease-ups em ambientes competitivos. Conversion Logix

9. ESG e valor no eixo central

Eixos centrais concentram infraestruturas existentes; portanto, reabilitar e adensar com qualidade reduz emissões de transporte e otimiza redes urbanas. Rankings de cidades conectadas e smart reforçam que mobilidade, uso misto e digitalização correlacionam-se com produtividade e qualidade de vida, com efeitos na atratividade do ativo e no custo de capital. Urban Systems+1

10. Conclusão

Consegue-se compressão de vacância para a meta de 120 dias quando o empreendimento ancora-se nas redes urbanas (centralidade, legibilidade e acessibilidade) e orquestra mix e amenidades como sistema de experiência, não como lista de itens. Os casos paulistanos recentes — com vacâncias divergentes entre submercados do mesmo CBD — mostram que o projeto certo no eixo certo é determinante: produto, percurso e preço devem falar a mesma linguagem. A teoria de redes no projeto urbanístico (BERTACCHINI) oferece a lente: projetar para a rede e com a rede, ativando microdecisões que aceleram do clique à assinatura.

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Referências

HILLIER, Bill; HANSON, Julienne. The Social Logic of Space. Cambridge: Cambridge University Press, 1984. Disponível em: https://www.cambridge.org/core/books/social-logic-of-space/6B0A078C79A74F0CC615ACD8B250A985 . Acesso em: 08 out. 2025. Cambridge University Press & Assessment

ARTHUR, Paul; PASSINI, Romedi. Wayfinding: People, Signs, and Architecture. Toronto: Focus Strategic Communications, 2002. Disponível em: https://trid.trb.org/View/367500 . Acesso em: 08 out. 2025. trid.trb.org

PINE II, B. Joseph; GILMORE, James H. The Experience Economy (Updated ed.). Boston: Harvard Business Review Press, 2011. Disponível em: https://books.google.com/books/about/The_Experience_Economy.html?hl=en&id=edtOyzyKgXUC . Acesso em: 08 out. 2025. Google Livros

SPECK, Jeff. Walkable City (10th Anniversary Update). New York: Farrar, Straus and Giroux, 2022. Disponível em: https://www.amazon.com/Walkable-City-Tenth-Anniversary-Downtown/dp/1250857988 . Acesso em: 08 out. 2025. Amazon

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CUSHMAN & WAKEFIELD. MarketBeat São Paulo Office Q1 2025. Disponível em: https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/americas/brazil/insights/marketbeats/mb_q12025_-office_sp_eng.pdf . Acesso em: 08 out. 2025. assets.cushmanwakefield.com

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BERTACCHINI, Patricia. As Redes no Projeto Urbanístico. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) — FAU USP, 2017.

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Veja também:

1. “Coworking 24/7 como amenidade-farol: o que realmente acelera o lease-up em BTR” — evidências de ROI marginal e case studies por submercado.
2. “Plantas que performam: elasticidade-preço por tipologia e a ciência de precificar studios sem canibalizar 2D” — playbook de mix e release escalonado.
3. “Wayfinding como CAPEX inteligente: como legibilidade espacial reduz CAC e aumenta visita efetiva no eixo central” — do placemaking ao funil de vendas.