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1. Introdução
Observa-se, em 2025, mudança de regime no mercado corporativo paulistano: queda consistente da vacância em ativos classe A/A+ e realinhamento dos preços pedidos (asking rents) nos eixos mais líquidos. Defende-se, neste artigo, que o novo ciclo das lajes prime em São Paulo não será homogêneo; dependerá da interação entre (i) escassez de espaços contíguos em eixos-líder, (ii) spreads de aluguel efetivo sobre contratos anteriores e (iii) preço de reposição que ancora decisões de desenvolvimento/retrofit. O objetivo é oferecer um framework prático para CEOs e diretores de incorporadoras e asset managers decidirem timing de lançamentos, retrofits e reciclagem de portfólio, com base em indicadores públicos e relatórios setoriais.
Como evolução teórica, parte-se da leitura de redes e plasticidade urbana em As Redes no Projeto Urbanístico (BERTACCHINI, 2017), entendendo valor imobiliário como fenômeno relacional (posição na rede, acessibilidade, centralidades). Quando a rede concentra capital humano e serviços avançados, a elasticidade de preço das lajes prime aumenta e o risco efetivo reduz-se, refletindo-se em vacância estruturalmente menor e spreads positivos nas renovações.
2. Cenário 2024–2025: sinais de inflexão
- Vacância e preço (CBD A, São Paulo): 14,53% de vacância e R$ 146,13/m²/mês de asking rent no 2T25, com +22,49 mil m² de absorção líquida, e submercados-líder com preço acima de R$ 270/m²/mês (Faria Lima a R$ 297,51; JK a R$ 275,70). Marginal Pinheiros registra valor médio substancialmente inferior (R$ 84,26), evidenciando diferenciação espacial.
- Tendência: JLL reportou 18,3% de vacância de alto padrão no 1T25 (menor desde a pandemia); a Newmark fechou 2024 em 20,8% de vacância, com absorção dinâmica.
- Custo e macro: inflação subjacente em desaceleração (IPCA-15 12m: 5,32% em set/25), INCC-M 12m: 7,07% (set/25), e Selic em 15% a.a. (set/25). O Banco Mundial projeta PIB 2025: ~2,2%.
Leitura executiva: preços efetivos nas prime corridors testam limites diante da baixa oferta contígua; a queda de vacância amplia poder de precificação, mas o custo de capital alto e o INCC ainda pressionado exigem disciplina tática em CAPEX e leasing.
3. Diagnóstico das lajes prime: onde o ciclo acelera
3.1. Escassez de áreas contíguas
O deal flow recente evidencia “fila” por pavimentos inteiros e spec suites em eixos como Faria Lima–JK–Chucri Zaidan–Berrini, com realocações seletivas e flight to quality. O efeito rede (talento, serviços financeiros e tecnologia, mobilidade e amenidades) aprofunda a vantagem competitiva dos prime corridors, reduzindo a elasticidade-preço da demanda.
3.2. Leasing spreads (renovações e trocas)
Em ambientes de vacância cadente, spreads positivos (aluguel novo – aluguel anterior) tornam-se mais prováveis, especialmente em ativos com certificações, fit-outs prontos e amenities. Submercados com pedidas médias acima da cidade (Faria Lima e JK) concentram bidders de maior affordability, enquanto eixos secundários capturam demanda por eficiência de ocupação (m² por posição) com rent arbitrage.
3.3. Preço de reposição (âncora do ciclo)
Sem uma âncora, asking rents podem parecer “caros” em termos nominais. O preço de reposição — custo total para produzir m² comparável (terreno + obra + soft costs + leasing costs + contingências) — define o piso econômico para developments e limite de retrofit. Em São Paulo, uma leitura prudente combina: INCC-M (pressão de insumos e mão de obra), custos de projeto/gestão, terreno em eixos prime e TI fit-out quando aplicável. O delta entre aluguel efetivo e aluguel de equilíbrio (que remunera reposição + custo de capital) orienta: (i) construir, (ii) retrofitar, (iii) reciclar portfólio.
Fórmula-resumo (guideline):
Aluguel de Equilíbrio (R$/m²/mês) ≈ (Custo Total de Reposição (R$/m²) × CRI) / 12 + Opex do proprietário – Receitas acessórias
onde CRI é o custo real de investimento (cap rate alvo + prêmio de risco + vacância estrutural), calibrado ao custo de capital e estrutura de financiamento.
4. Gráficos e tabelas (dados públicos)
Tabela 1 — Mercado corporativo (CBD A, São Paulo)
| Indicador | 4T24 | 1T25 | 2T25 |
|---|---|---|---|
| Vacância (%) | 20,8 | 18,3 | 14,53 |
| Absorção líquida (m²) | — | 105.000 | 22.490 |
| Asking rent (R$/m²/mês) | — | 109,00 | 146,13 |
| Observações | Aumento de estoque recorde em 4T24 | Menor vacância desde a pandemia | Preços em alta e forte dispersão por submercado |
| Fontes: Newmark (4T24); JLL (1T25); Cushman & Wakefield (2T25). |
Tabela 2 — Asking rents por submercado (2T25)
| Submercado | Asking rent (R$/m²/mês) | Posição vs. média cidade |
| Faria Lima | 297,51 | +103% acima da média |
| JK | 275,70 | +89% acima da média |
| Cidade (média CBD A) | 146,13 | — |
| Marginal Pinheiros | 84,26 | –42% abaixo da média |
| Fonte: Cushman & Wakefield, Marketbeat São Paulo – Office Q2 2025. |
Gráfico 1 — Trajetória de vacância e asking rent (2022–2T25)
Representação visual sugerida: linha (vacância, %) e colunas (asking rent, R$/m²/mês), destacando a queda de ~40% para ~14,5% (CBD A) e o ganho de preço pedido.
Gráfico 2 — Macro e custos de construção (2024–2025)
Representação visual sugerida: linhas para IPCA-15 12m (até 5,32% em set/25) e INCC-M 12m (7,07% em set/25). Anotar manutenção da Selic em 15% (set/25).
Quadro 1 — Playbook por contexto de mercado
- Vacância < 15% e preço de reposição↑ → Green retrofit com reserva de CAPEX e spec suites; capturar spreads de renovação.
- Vacância 15–20% → Flight to quality segmentado; bundles (serviços, fit-out, ESG) para subir aluguel efetivo.
- Vacância > 20% → Asset rotation e repurposing seletivo; foco em custo total de ocupação (TCO) ao inquilino.
5. Estratégias executivas: do dado à ação
5.1. Pipeline e portfólio
- Priorizar eixos-líder (Faria Lima–JK–Chucri) quando o aluguel efetivo projetado superar o aluguel de equilíbrio por margem confortável (>15%).
- Retrofit verde em ativos well-located com layout depth adequado e oportunidade de redução de vacância friccional via spec suites e amenidades.
- Reciclagem de ativos com cash drag em eixos de menor profundidade de demanda; realocar capital a projetos com yield on cost competitivo.
5.2. Leasing e precificação
- Estruturar renovações direcionadas com options (metragens flexíveis, colocation, upgrades de ESG) para capturar spreads sem churn.
- Habilitar rent discovery com janelas de soft marketing 6–9 meses antes de vacâncias programadas; ativar spec suites para reduzir tempo de decisão do inquilino.
- Nas regiões subprime, competir por TCO e eficiência de ocupação (m²/posição), mitigando a desvantagem de preço nominal.
5.3. CAPEX e preço de reposição
- Referenciar INCC-M e benchmarks de fit-out por padrão ( – básico, intermediário e turnkey), com gates de aprovação por payback (em anos) e aluguel incremental (R$/m²/mês).
- Em ground-up, parametrizar contingências e leasing costs (comissão, carência, tenant allowance) no aluguel de equilíbrio.
6. Integração teórica — redes, centralidades e spreads
A redução de vacância em eixos-líder não deriva apenas de melhores edifícios, mas da densidade funcional e da conectividade desses corredores (finanças, tecnologia, serviços avançados, mobilidade, amenidades). Em termos de redes, tais eixos atraem fluxos e ancoram expectativas de renda, ampliando spreads e compressão de risco. Assim, a “prime-ness” não é atributo isolado do ativo; emana de sua posição na rede urbana (BERTACCHINI, 2017; JACOBS; O’SULLIVAN; PORTER).
7. Conclusão
O novo ciclo de lajes prime em São Paulo já está em curso nos corredores onde a escassez de áreas contíguas e o preço de reposição sustentam spreads positivos. Executivos devem ancorar decisões em painéis objetivos: vacância por submercado, asking/achieved rents, custo total de reposição e leasing costs. Com governança de dados e disciplina de CAPEX, a captura de valor se materializa em valorização de aluguel efetivo, redução de vacância friccional e melhor ROIC.
Referências — ABNT (com links)
Livros (5)
- JACOBS, J. Cities and the Wealth of Nations. New York: Vintage, 1985. Disponível em: https://www.penguinrandomhouse.com/books/ [acesso em: 03 out. 2025].
- PORTER, M. E. Competitive Strategy. New York: Free Press, 1980. Disponível em: https://www.hbs.edu/faculty/Pages/item.aspx?num=193 [acesso em: 03 out. 2025].
- O’SULLIVAN, A. Urban Economics. 9. ed. New York: McGraw-Hill, 2019. Disponível em: https://www.mheducation.com/ [acesso em: 03 out. 2025].
- ROSE, J. F. P. The Well-Tempered City. New York: HarperCollins, 2017. Disponível em: https://www.harpercollins.com/ [acesso em: 03 out. 2025].
- DAMODARAN, A. Investment Valuation. 4. ed. Hoboken: Wiley, 2012. Disponível em: https://www.wiley.com/ [acesso em: 03 out. 2025].
Indicadores (5) 6) IBGE. IPCA-15 foi de 0,48% em setembro de 2025 (12m: 5,32%). Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/ [acesso em: 03 out. 2025]. 7) FGV IBRE. INCC-M sobe 0,21% em setembro; 12m: 7,07%. Disponível em: https://portalibre.fgv.br/ [acesso em: 03 out. 2025]. 8) BANCO CENTRAL DO BRASIL. Copom mantém Selic em 15% a.a. (set/2025). Disponível em: https://www.bcb.gov.br/ [acesso em: 03 out. 2025]. 9) WORLD BANK. Brazil – Overview & GDP growth. Disponível em: https://www.worldbank.org/en/country/brazil/overview [acesso em: 03 out. 2025]. 10) IBGE. Inflação – IPCA/INPC (painel). Disponível em: https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php [acesso em: 03 out. 2025].
Artigos científicos / teses (5) 11) BERTACCHINI, P. As Redes no Projeto Urbanístico. Tese (Doutorado). FAU-USP, 2017. Disponível em: https://www.teses.usp.br/ [acesso em: 03 out. 2025]. 12) RUSSELL, J. S. The Construction-Related Project Management Evolution… (2024). Disponível em: https://ascelibrary.org/ [acesso em: 03 out. 2025]. 13) EMERALD. Social sustainability in building retrofit projects (2025). Disponível em: https://www.emerald.com/ [acesso em: 03 out. 2025]. 14) VELLUDO, S. J. Valuation de áreas de escritórios para locação… Dissertação, Poli-USP, 2016. Disponível em: https://teses.usp.br/ [acesso em: 03 out. 2025]. 15) BOMFIM, V. C. Vacância e dinâmica urbana no centro de São Paulo. Tese, USP, 2004. Disponível em: https://teses.usp.br/ [acesso em: 02/2025].
Relatórios de consultorias (4) 16) CUSHMAN & WAKEFIELD. Marketbeat São Paulo – Office Q2 2025. Disponível em: https://assets.cushmanwakefield.com/ [acesso em: 03 out. 2025]. 17) JLL. São Paulo Office Outlook – Q1 2025. Disponível em: https://www.jll.com/ [acesso em: 03 out. 2025]. 18) COLLIERS. Office São Paulo – 2T25 (escassez de áreas contíguas e preços). Disponível em: https://www.colliers.com/ [acesso em: 03 out. 2025]. 19) NEWMARK. São Paulo Offices Market Report – 4Q2024. Disponível em: https://nmrk.com/ [acesso em: 03 out. 2025].
Apoio setorial / imprensa especializada (opcional) 20) CUSHMAN & WAKEFIELD. Return to Work 2025 – BR (comentários de mercado). Disponível em: https://www.cushmanwakefield.com/ [acesso em: 03 out. 2025].
3 pontos para discussão (Call to Action)
- “Retrofit prime que fecha conta”: como calibrar tenant allowances, spec suites e CAPEX verde para capturar spreads de 2 dígitos em renovações.
- “Preço de reposição na prática”: guia de cálculo por submercado (terreno, obra, soft costs, leasing costs) e o aluguel de equilíbrio.
- “Arbitragem entre eixos”: quando migrar de eixos secundários para prime corridors — e quando ficar para capturar TCO/eficiência.
