IPU na prática: playbook de originação com heatmaps de acessibilidade e centralidade para priorizar landbank

Como priorizar terrenos com precisão cirúrgica? Este playbook apresenta o IPU – Índice de Potência Urbana, um método executivo que combina heatmaps de acessibilidade e centralidade com fricções regulatórias e custos (INCC, VSO, vacância) para classificar landbank. Com base em redes urbanas, dados oficiais e relatórios de mercado, mostra-se como originação, due diligence e ativação urbana convergem para acelerar TIR e reduzir riscos.

1. Introdução

Incorporadoras líderes que disputam solo escasso em grandes metrópoles precisam de uma diligência prévia (due diligence) que ultrapasse o checklist jurídico e cruze, de forma sistemática, acessibilidade, centralidade e riscos/reguladores para estimar o Índice de Potência Urbana (IPU) — um escore composto para priorização de landbank. Sob a ótica de redes urbanas, a infraestrutura não apenas “conecta” pontos no território: ela induz transformação espacial e uso do solo nas suas adjacências, catalisando novos polos de atividade quando desenhada e operada em sinergia com o espaço público. É o ponto de partida para tratar due diligence como engenharia de redes e não como ato estático de conferência.

Ao integrar métricas de fluxos (mobilidades), nós (centralidades) e fricções (licenciamento, restrições ambientais, INCC, vacância e VSO), o IPU direciona capital para terrenos com maior probabilidade de absorção e de valorização relativa no ciclo. Essa abordagem ecoa a virada paradigmática do projeto urbanístico para a Teoria das Redes e sua noção de estruturas catalíticas e adaptáveis, em que a cidade evolui por revisões incrementais e contínuas, e não por “grandes planos” pontuais.

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2. Cenário e problematização

2.1. Custo de construção e risco de execução

O INCC-M acumula 7,07% em 12 meses (set/2025), após aceleração ao longo de 2025, pressionando proformas, contingências e cronogramas de obra, especialmente em estruturas de pré-lançamento indexadas. Portal FGV+2IBRE+2

Figura 1 – INCC-M (12 meses) – set/2024 a set/2025
Fonte na imagem (ABNT): FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS. INCC-M – Resultados 2024-2025. Rio de Janeiro: FGV IBRE, 2024-2025. Disponível em: https://portal.fgv.br/. Acesso em: 7 out. 2025.

2.2. Mercado de escritórios como proxy de terciarização e emprego

Em São Paulo, a vacância de escritórios AA/A caiu para 17,3% no 2T25 (menor em 5 anos), com asking rent em R$ 110/m²/mês — sinais de adensamento funcional em eixos com transporte e serviços, relevantes para a atratividade de usos mistos e residencial multifamily. jll.com+1

Figura 2 – SP (AA/A): Vacância 1T25 vs 2T25

Figura 3 – SP (AA/A): Asking rent 1T25 vs 2T25

Fonte nas imagens (ABNT): JLL. Market Dynamics/First Look – São Paulo Offices 1T–2T 2025. São Paulo: JLL, 2025. Disponível em: https://www.jll.com/. Acesso em: 7 out. 2025.

2.3. Demanda residencial e velocidade de vendas

No segmento residencial, o Secovi-SP indica 111,7 mil unidades vendidas no acumulado de 12 meses até jul/2025 e 109,9 mil até ago/2025 (VSO de 8,8% em jul/2025 e 13,6% em jun/2025), revelando resiliência e heterogeneidade setorial por micromercado. Secovi+3Secovi+3Secovi+3

2.4. Acessibilidade e inclusão como drivers de valor

A literatura e os dados públicos reforçam que acessibilidade a empregos (tempo e conectividade) correlaciona-se com renda e produtividade urbana — pilar essencial do IPU. openknowledge.worldbank.org+1 No Brasil, bases como PNAD Contínua (deslocamentos, trabalho), ITDP/MobiliDADOS (indicadores de mobilidade) e estudos setoriais (CNT 2024) permitem parametrizar deslocamentos e modos, compondo o heatmap de acessibilidade. Poder 360+3IBGE+3IBGE+3

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3. IPU – Índice de Potência Urbana (metodologia aplicada)

Definição: escore padronizado (0–100) para priorização de áreas/terrenos, calculado por microrregiões, eixos ou “tiles” 250×250 m, composto por três dimensões:

1. Acessibilidade (40%)

• Conectividade TCSP: distância/tempo até estações de metrô/trem/BRT; número de linhas concorrentes (GTFS).
• Deslocamento médio casa–trabalho (min) e % de viagens a pé/bike/TC (IBGE, ITDP/CNT).
• Intermodalidade: presença de infraestrutura cicloviária/last-mile.

2. Centralidade (40%)

• Densidade de empregos e serviços (CNAEs selecionados, proxies por POIs e relatórios de mercado de escritórios/retail).
• Vitalidade: horários estendidos de funcionamento, concentração de comércio de vizinhança, amenities (escolas, saúde, parques).
• Sinais de preço: variação de asking rents e de vacância por submercado (JLL, Cushman, Buildings). jll.com+2assets.cushmanwakefield.com+2

3. Fricções e Reguladores (20%)

• Zonificação e estoques (coeficiente, gabarito, outorga, frentes ativas).
• Custo e risco de obra (INCC, cadeia de suprimentos, restrições ambientais). Portal FGV
• Liquidez: VSO e lançamentos (Secovi, CBIC). Secovi+1

Normalização e pesos. Variáveis são reescaladas (z-score ou min–max); subescores combinam-se por pesos (40/40/20). O IPU pode ser calibrado por classe de produto (MCMV, médio, alto padrão, locação multifamily) e tese de investimento (desenvolver, comprar–construir–operar, landhold). (Observação: pesos e proxies podem variar conforme cidade/organização.)

Heatmaps.

• Heatmap de Acessibilidade: integra tempo a empregos por TCSP e last-mile (GTFS + dados de modos).
• Heatmap de Centralidade: densidade de atividades e variação de preços (indicadores de mercado e POIs).
• Mapa de Fricções: restrições normativas e custo-construtivo.

A fusão gera uma superfície IPU com quatro quadrantes para priorização:
Q1 – “Campeões IPU” (alto-alto): alocar capex imediato (originação ativa);
Q2 – “Labs de valor” (alto acesso, média centralidade): teses 15-min, place-making e ancoragens;
Q3 – “Núcleos emergentes” (média acess., alta centralidade): ativar mix de usos e mobilidade de microescala;
Q4 – “Opções fora-do-dinheiro”: manter em observação ou negociar preço/condições.

Âncora teórica. O método traduz para a incorporação a visão de “redes catalíticas” e “axis do movimento”: espaços e infraestruturas de mobilidade desencadeiam transformações graduais do tecido urbano, favorecendo plasticidade e adaptação quando bem sintonizados com usos e fluxos do cotidiano.

Figura 4 – Heatmap IPU – Submercados de São Paulo (ilustrativo, grid 4×5)

Figura 5 – Dispersão Acessibilidade × Centralidade (bolha = fricções invertidas)

Notas rápidas de leitura das figuras 4 e 5:

Legendas das figuras trazem as referências em ABNT (IBGE/PNAD; ITDP/MobiliDADOS; JLL 1T–2T/25; FGV/INCC; BERTACCHINI, 2007) e deixam claro que os valores são ilustrativos para o playbook.

O heatmap não é georreferenciado; organiza submercados em um grid para comparar IPU (0–100) já composto pelos pesos Acess. 40% / Central. 40% / Fricções 20%.

A dispersão revela os quadrantes de decisão: canto superior direito (alto–alto) indica “campeões IPU”; círculos maiores significam menores fricções (melhor viabilidade).

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4. Playbook operacional (de 0 a 100 dias)

Dias 0–15 | Setup de dados

• Ingestão: PNAD (deslocamentos), ITDP/MobiliDADOS, GTFS local (metrô/CPTM/BRT), POIs setoriais, VSO e lançamentos (Secovi, CBIC), séries INCC (FGV), relatórios JLL/Cushman/Buildings. Revista Buildings+8IBGE+8Mobilize+8
• Governança: dicionário de dados e auditoria de qualidade (geocoding, dedup, outliers).

Dias 15–40 | Modelagem IPU

• Acessibilidade: tempos door-to-station (a pé/bike) e station-to-clusters (TCSP) — agregação por hex-grid 250 m.
• Centralidade: densidade de empregos/serviços e tendências de preço (asking/vacância).
• Fricções: zoning + INCC por fase + risco licenc/ambiental.
• Calibração de pesos por tese de produto (residencial médio/alto, multifamily, uso misto).

Dias 40–60 | Heatmaps e shortlist

• Entrega 1: heatmaps (Acessibilidade, Centralidade, Fricções) + mapa IPU composto.
• Shortlist de 20–30 polígonos (tiles) Q1/Q2 com racional (comps, compasso regulatório, CAPEX/OPEX).

Dias 60–90 | Diligência avançada e pricing

• Microdue: sondagens, utilidades, servidões, riscos ambientais, custos de mitigação de fricções.
• Unidade econômica: TIR e sensibilidade a INCC e a vacância/asking (quando uso misto).

Dias 90–100 | Comitê e Go/No-Go

• Priorização: Q1 “campeões” com alavancas de mitigação e planos de ativação urbana (place-making, mobilidade fina, ESG).

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5. Evidências setoriais que retroalimentam o IPU

• Construção: a trajetória do INCC-M pressiona margens e reforça a necessidade de buffers no orçamento de obra e prazos, sobretudo em produtos com maior densidade tecnológica. Portal FGV
• Terciário: a queda de vacância e a alta de preços pedidos em SP (JLL) sinalizam recentralidades e reforçam que acessibilidade + centralidade ancoram valor imobiliário em ciclos de retomada. jll.com+1
• Residencial: vendas acumuladas e VSO do Secovi-SP confirmam a relevância de microlocalização e mix em eixos de transporte e serviços. Secovi+2Secovi+2
• Capital global: relatórios PwC / Knight Frank apontam reprecificação e busca por teses operacionais e ESG — o que favorece ativos ancorados em mobilidade e serviços. knightfrank.com+3PwC+3PwC+3

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6. Como ler o território com “óculos de rede” (framework executivo)

1. Ler fluxos antes de ler lotes. Mapa de origens/destinos, tempos e intermodalidade — deslocamentos curtos e múltiplas ancoragens são preditores de absorção.
2. Qualificar nós e eixos. Não basta proximidade física: centralidades com diversidade funcional e vida na rua reduzem risco de obsolescência. (Jacobs; Lynch).
3. Catalisar, não impor. Intervenções e programações urbanas que ativem microcentralidades ampliam o IPU local — estratégia de “labs” para Q2.
4. Fricções como alavancas. Onde custo/risco é alto, buscar contrapartidas, outorgas, ou modelos BTR/locação para suavizar o ciclo.
5. Iterar trimestralmente. IPU é vivo: atualiza com novos dados (VSO, vacância, INCC, entregas), mantendo o pipeline afinado com o ciclo.

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7. Conclusão

Due diligence de solo deve migrar de uma verificação estática para um sistema de decisão dinâmico, integrando acessibilidade, centralidade e fricções em uma métrica acionável (IPU). O método se ancora em uma leitura relacional da cidade — infraestrutura + espaço público como redes catalíticas — e transforma originação em um processo iterativo de aprendizado de mercado, direcionando capital para microterritórios com maior potência de valor no ciclo. É, essencialmente, um translation layer entre a teoria das redes e a execução de landbank na indústria de incorporações.

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Referências

Livros (5)
JACOBS, J. Morte e vida de grandes cidades. 1. ed. São Paulo: WMF/Martins Fontes, 2011 (orig. 1961).
LYNCH, K. A imagem da cidade. 1. ed. São Paulo: WMF/Martins Fontes, 2011 (orig. 1960).
KUHN, T. A estrutura das revoluções científicas. 10. ed. São Paulo: Perspectiva, 2013 (orig. 1962).
CASTELLS, M. A sociedade em rede. 12. ed. São Paulo: Paz e Terra, 2018 (orig. 1996).
BATTY, M. The New Science of Cities. Cambridge: MIT Press, 2013.

Indicadores e bases (5)
IBGE. PNAD Contínua. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/. Acesso em: 7 out. 2025. IBGE+1
FGV IBRE. INCC-M 2024–2025. Disponível em: https://portal.fgv.br/. Acesso em: 7 out. 2025. Portal FGV+1
SECOVI-SP. Pesquisas e Índices / Mercado Imobiliário 2025. Disponível em: https://secovi.com.br/. Acesso em: 7 out. 2025. Secovi+2Secovi+2
CBIC. Indicadores Imobiliários Nacionais. Disponível em: https://www.cbicdados.com.br/. Acesso em: 7 out. 2025. cbicdados.com.br
ITDP Brasil. MobiliDADOS – indicadores de mobilidade. Disponível em: https://itdpbrasil.org/. Acesso em: 7 out. 2025. ITDP Brasil

Artigos científicos / teses (5)
WORLD BANK. IIMI, A. Job Accessibility and Urban Transport Connectivity. Washington, 2025. Disponível em: https://openknowledge.worldbank.org/. Acesso em: 7 out. 2025. openknowledge.worldbank.org
BENEVENUTO, R. et al. Measuring access to urban centres in rural Northeast Brazil. Journal of Transport Geography, 2020. ScienceDirect
CNT/NTU. Mobilidade da População Urbana 2024. Brasília, 2024. Disponível em: https://poder360.com.br/ (PDF). Acesso em: 7 out. 2025. Poder 360
DARONCHO, C. Do transporte e mobilidade à cidade de 15 minutos. 2023. Disponível em: ResearchGate. Acesso em: 7 out. 2025. ResearchGate
NABUCO, A. L. Terra urbana, propriedade e gentrificação na periferia. Tese (Doutorado) – UFMG, 2021. Disponível em: Repositório UFMG. Acesso em: 7 out. 2025. Repositório UFMG

Relatórios de consultorias (4)
PwC/ULI. Emerging Trends in Real Estate® 2025 (Global). 2025. Disponível em: https://www.pwc.com/. Acesso em: 7 out. 2025. PwC+1
JLL. São Paulo Office – Market Dynamics/First Look 1T–2T 2025. 2025. Disponível em: https://www.jll.com/. Acesso em: 7 out. 2025. jll.com+1
CUSHMAN & WAKEFIELD. MarketBeat – São Paulo Offices 2T25. 2025. Disponível em: https://www.cushmanwakefield.com/. Acesso em: 7 out. 2025. assets.cushmanwakefield.com
URBAN SYSTEMS. Ranking Connected Smart Cities 2024. 2024. Disponível em: https://www.urbansystems.com.br/. Acesso em: 7 out. 2025. conteudo.urbansystems.com.br

Tese da autora
BERTACCHINI, P. As redes no projeto urbanístico. Tese (Doutorado) – FAU USP, 2007.

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2. “Da estação ao quarteirão: táticas de place-making que aumentam o IPU em 18 meses” — intervenções leves, rápidas e baratas que movem a agulha.
3. “Due diligence climática: como integrar risco físico e transição ESG no IPU sem paralisar a originação” — governança, métricas e precificação de carbono.