Este artigo entrega uma receita prática para construir um IPU setorial de multifamily — um índice proprietário que combina absorção, vacância, preço e renda para qualificar praças, calibrar produto e antecipar aluguel real. Com dados atuais (SiiLA, FipeZAP, IBGE), matriz de pesos e proxies, e quatro figuras em JPEG, apresenta um framework operável inspirado na teoria de redes urbanas, orientado a decisões de originação, alocação e gestão.

1. Introdução

No Brasil, o segmento multifamily (residencial para renda institucional) deixou de ser promessa e passou a ser plataforma de investimento, exigindo métricas proprietárias para seleção de praças e desenho de produtos. Propõe-se aqui um IPU setorial — Índice de Potencial Urbano para multifamily — que integra absorção, vacância, preço de locação e capacidade de pagamento em um painel único, calibrado por pesos e proxies alinhados à liquidez do setor e ao ciclo macro. A arquitetura do índice é inspirada em uma matriz relacional de projeto em rede, na qual relações catalíticas entre infraestrutura, usos e fluxos permitem adaptação plástica do espaço e redução de risco de obsolescência.

2. Por que um IPU setorial?

Observa-se escassez de séries públicas sobre vacância e absorção residencial institucional; em contrapartida, há sinais robustos sobre locação e demanda: avanço do estoque multifamily para ~9,2 mil unidades com ocupação média de 84%, pipeline de 2,9 mil novas unidades/12m, e aceleração do aluguel medida por FipeZAP em abril/2025 (+1,25% m/m), acima do IPCA (+0,43% m/m) e do subitem aluguel residencial (+0,23% m/m). Esses gaps motivam o uso de proxies auditáveis para derivar um score setorial que sirva ao underwriting e à originação. Agência de Notícias – IBGE+4Exame+4SiiLA+4

Complementarmente, índices como o IGMI-R/ABECIP oferecem leitura de preço residencial, enquanto o IDI/CBIC aponta atratividade por faixas de renda — úteis para a camada “demanda pagadora” do IPU. ABECIP+2CBIC+2

3. Estrutura do IPU: blocos, pesos e proxies

O IPU setorial propõe oito blocos com pesos sugeridos (ajustáveis por backtesting):

1. Demanda (25%) – Absorção líquida (unidades ocupadas – devoluções); quando indisponível, proxy por novas locações efetivas vs. move-outs na operação. Base: SiiLA (relatórios/notícias e parcerias de dados). Clube FII
2. Oferta (20%) – Vacância operacional dos empreendimentos, complementada por vacância residencial urbana (ex.: 13,5% média SP; 20,7% no Centro) para capturar fricção locativa territorial. Caos Planejado
3. Preço (15%) – Variação de aluguel (FipeZAP m/m e y/y) e spread para o IPCA e para o subitem aluguel (sensibilidade do aluguel real). DataZAP+2Money Times+2
4. Renda (10%) – Renda domiciliar média e dispersão (PNADC/IBGE), para aderência de ticket e risco de inadimplência. IBGE+1
5. Emprego (5%) – Emprego formal em serviços de alta intensidade urbana (proxy de estabilidade de renda). IBGE
6. Pipeline (10%) – Unidades em obra/previstas em 12–24 meses (pressão de oferta). SiiLA
7. Custo de capital (10%) – Yield implícito de FIIs residenciais / risk-free real; usa-se IFIX como comp setorial ampliado. B3
8. Governança/ESG (5%) – Acessibilidade, integração a redes de mobilidade e serviços; camada inspirada na sua teoria de redes, centrada em relações catalíticas e resiliência estrutural.

A lógica de rede — conceituada como materialização espacial de afinidades sujeita a mudanças e revisão estrutural contínua — orienta a ponderação: os pesos devem favorecer variáveis que desencadeiam processos evolutivos saudáveis (absorção, preço real, vacância efetiva) e reduzir atrito (governança/ESG).

4. Receita prática (com dados e planilhas)

4.1. Dados mínimos por praça (mensal/trimestral):

• Absorção líquida de multifamily e/ou novas locações (proxy);
• Vacância operacional e/ou vacância residencial urbana (PNADC/estudos municipais); Caos Planejado
• Preço de aluguel: FipeZAP (m/m, y/y);
• Inflação: IPCA geral e subitem aluguel residencial para deflacionar; DataZAP+1
• Renda: PNADC; Emprego formal (PNADC/CAGED); IBGE
• Pipeline: SiiLA; yield setorial: IFIX. SiiLA+1

4.2. Normalização e pesos: padronizar variáveis em z-score (ou min-max), aplicar pesos do quadro (Figura 1) e gerar IPU em 0–100. Recomenda-se backtesting com períodos 2023–2025, ajustando pesos até maximizar a correlação entre IPU e variação de aluguel real com defasagem de 3–6 meses (lead-lag). (Ver Figura 4.)

4.3. Sensibilidade do aluguel real:
Calcula-se a sensibilidade como: ΔAluguel Realm/m=ΔFipeZAPm/m−ΔIPCAm/m\Delta \text{Aluguel Real}_{m/m} = \Delta \text{FipeZAP}_{m/m} – \Delta \text{IPCA}_{m/m}ΔAluguel Realm/m​=ΔFipeZAPm/m​−ΔIPCAm/m​

Em abril/2025, Δ\DeltaΔFipeZAP = +1,25%, Δ\DeltaΔIPCA = +0,43%, logo Δ\DeltaΔReal ≈ +0,82 p.p. — validando pressão de preço acima da inflação. (Figura 4.) FIPE Downloads+1

4.4. Vacância e fricção locativa (efeitos de centro/periferia):
A heterogeneidade intraurbana importa. Em São Paulo, a vacância média estimada é 13,5%, mas 20,7% no Centro — gap que explica descontos maiores e lease-up mais lento em eixo histórico com degradação de usos. (Figura 3.) Caos Planejado
Literatura de vacância residencial brasileira reforça que estoque ocioso e migrações induzem padrões espaciais específicos, com implicações para multifamily central. IPEA

4.5. Demanda pagadora (IDI/CBIC + renda PNADC):
Combinar IDI por faixa de renda com renda domiciliar local cria um heatmap de affordability por tipologia (studio/1-2D). Facilita calibrar mix e ticket por zona. CBIC+1

4.6. Pipeline e competição:
A previsão de 2,2 mil novas unidades em 2025, sobre um estoque de ~9,2 mil, sugere um market share acessível a operadores com produto diferenciado — desde que a micro-localização capture externalidades positivas (transporte, serviços essenciais, segurança). (Figura 2.) SiiLA+1

4.7. Governança/ESG como alpha operacional:
A camada ESG do IPU traduz-se em walkability, iluminação, eyes on the street e interações urbano-privadas — princípios de espaços catalíticos e estrutura flexível que a sua tese propõe, fundamentais para reduzir churn e elevar tempo de permanência.

5. Exemplo de leitura executiva (2025)

• Preço: aceleração da locação residencial acima da inflação no YTD 2025, segundo FipeZAP; DataZAP
• Demanda: ocupação 84% indica mercado relativamente apertado, com lease-ups favoráveis em ativos bem posicionados; SiiLA
• Oferta: gap entre vacância média da cidade e do Centro (13,5% vs 20,7%) reforça rigor de micro-site selection e curadoria de amenidades; Caos Planejado
• Ciclo & capital: playbooks internacionais (PwC/ULI; Knight Frank) recomendam foco em “living sectors”, operations-intensive, e gestão ativa — tese consonante com multifamily brasileiro nascente. Knight Frank+3PwC+3ULI Knowledge Finder+3

6. Conclusão

Ao organizar dados dispersos de absorção, vacância, preço e capacidade de pagamento em uma métrica única, o IPU setorial habilita decisões de originação, alocação de capital e sequenciamento de fases. Fundamenta-se em uma visão de rede urbana: estruturas que aprendem, adaptam-se e catalisam usos, onde cada intervenção deve orquestrar relações para maximizar liquidez e reduzir ociosidade. Em mercados ainda incipientes, alpha vem menos da alavancagem e mais da curadoria de local e da gestão fina de operações — exatamente o que um IPU bem calibrado pretende iluminar.

---

4) Referências

ABECIP. IGMI-R – Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial. Disponível em: https://www.abecip.org.br/igmi-r-abecip/mes-a-mes. Acesso em: 08 out. 2025. ABECIP
BERTACCHINI, P. As Redes no Projeto Urbanístico. Tese (Doutorado) – FAU USP, 2007. (arquivo fornecido pela autora)
CBIC. IDI São Paulo revela dinâmica diversificada da demanda imobiliária. Disponível em: https://cbic.org.br/idi-sao-paulo-revela-dinamica-diversificada-da-demanda-imobiliaria-cada-padrao-de-renda-tem-uma-zona-lider-na-capital/. Acesso em: 08 out. 2025. CBIC
CBIC/Sienge/CV CRM/Prospecta. Segunda edição do IDI-Brasil. Disponível em: https://cvcrm.com.br/cv_na_midia/segunda-edicao-idi-brasil/. Acesso em: 08 out. 2025. CV CRM
DATAZAP/FipeZAP. Informe de abril/2025 – Locação residencial. Disponível em: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202504-residencial-locacao-embargo.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. FIPE Downloads
DATAZAP/FipeZAP. Locação residencial – julho/2025. Disponível em: https://www.datazap.com.br/wp-content/uploads/2025/08/fipezap-202507-residencial-locacao.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. DataZAP
IBGE. IPCA – Metodologia. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/en/statistics/full-list-statistics/17129-extended-national-consumer-price-index.html. Acesso em: 08 out. 2025. IBGE
IBGE. IPCA – Apresentação abril/2025. Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/media/com_mediaibge/arquivos/84b9138746997858cf57e12a31df9641.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. Agência de Notícias – IBGE
IPEA. NADALIN, V. G. Padrões espaciais da vacância residencial brasileira. Disponível em: https://www.ipea.gov.br/code2011/chamada2011/pdf/area7/area7-artigo6.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. IPEA
MCKINSEY/ULI/PwC. Emerging Trends in Real Estate 2025 – Global Outlook. Disponível em: https://knowledge.uli.org/-/media/files/emerging-trends/2025/emerging-trends-in-real-estate-global-outlook—2025.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. ULI Knowledge Finder
PIZA, C. Housing Demand in Brazil. IDB Working Paper 261, 2011. Disponível em: https://www.econstor.eu/bitstream/10419/88980/1/IDB-WP-261.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. EconStor
SII LA. A estabilização do mercado de multifamily no Brasil (Exame/Genoma). Disponível em: https://exame.com/colunistas/genoma-imobiliario/genoma-imobiliario-a-estabilizacao-do-mercado-de-multifamily-no-brasil/. Acesso em: 08 out. 2025. Exame
SII LA. Multifamily mantém alta ocupação e projeta 2,2 mil novas unidades em 2025. Disponível em: https://siila.com.br/noticias/multifamily-alta-ocupacao-2200-novas-unidades-2025/7782/lang/pt-br. Acesso em: 08 out. 2025. SiiLA
URBAN SYSTEMS. Ranking Connected Smart Cities 2024. Disponível em: https://portal.crea-sc.org.br/wp-content/uploads/2024/09/Relatorio_Ranking_CSC_2024_.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. CREA-SC
WORLD BANK. Urban Development Data. Disponível em: https://datos.bancomundial.org/tema/desarrollo-urbano. Acesso em: 08 out. 2025. World Bank Open Data
BENINCÁ, L. et al. Massive residential social housing orientation. Energy and Buildings, 2023. Disponível em: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0378778823000683. Acesso em: 08 out. 2025. ScienceDirect
PIEROZAN, E. Multi-Family Social Housing – Feasibility. Sustainability, 2024. Disponível em: https://www.mdpi.com/2071-1050/16/7/2608. Acesso em: 08 out. 2025. MDPI
COSTA DA SILVA, A. Rent and the Dynamics of Housing Tenure. University of Washington, 2025. Disponível em: https://digital.lib.washington.edu/researchworks/items/8f2023eb-f5e1-4edd-b73f-292d5ec35db7/full. Acesso em: 08 out. 2025. UW Libraries
CAOS PLANEJADO. Entendendo a taxa de vacância nas cidades. Disponível em: https://caosplanejado.com/entendendo-a-taxa-de-vacancia-nas-cidades/. Acesso em: 08 out. 2025. Caos Planejado
PWC & ULI. Emerging Trends in Real Estate 2025 (PDF). Disponível em: https://www.pwc.com/gx/en/investment-management-real-estate/assets/emerging-trends-report-2025.pdf. Acesso em: 08 out. 2025. PwC

---

5) Assuntos conectados:

1. “Lease-up em 120 dias: desenho de mix e amenidades que comprimem vacância em eixos centrais” — estudo de casos com microdados e wayfinding urbano.
2. “Cap rates, IFIX e custo de oportunidade: como precificar o yield-on-cost do multifamily no Brasil” — estrutura de spread e cenários de juros reais.
3. “Do placemaking ao NOI: métricas de engajamento urbano que reduzem churn e elevam preço real” — evidências de redes urbanas catalíticas.