Este playbook mostra como combinar ASTM E1527-21 (Phase I) e ASTM E3429-24 (PRA) para criar um bundle climático de diligência que reduz sinistros e custo de capital. Com base em TCFD, Swiss Re, NOAA/FEMA e dados nacionais (IBGE/CEMADEN), o artigo entrega escopo, métricas (EAL, IRF), CAPEX de adaptação e documentação para seguros, green loans e investidores — alinhado à visão de redes urbanas catalíticas.

1. Introdução

A diligência técnica de ativos imobiliários passa por uma inflexão. De um lado, a Phase I ESA (ASTM E1527-21) continua sendo o protocolo-base para identificar RECs/CRECs e assegurar conformidade regulatória e de seguro ambiental. De outro, o aumento estrutural das perdas seguradas por catástrofes naturais e os prêmios de capital ligados à resiliência pressionam incorporadoras e fundos a incorporar riscos físicos climáticos ao underwriting. Em 2025, a projeção da Swiss Re estima USD 145 bilhões de perdas seguradas, após um primeiro semestre de USD 80 bilhões impulsionado por incêndios e tempestades severas — uma continuidade da tendência de alta observada desde 2023. Reuters+3Swiss Re+3Swiss Re+3

Nesse contexto, propõe-se um “bundle climático” na diligência: combinar a ASTM E1527-21 (Phase I) com a ASTM E3429-24 (PRA – Property Resilience Assessment), e ancorar a tomada de decisão à estrutura de governança TCFD. O resultado é reduzir sinistros e custo de capital ao longo do ciclo do ativo, ao mesmo tempo em que se garante rastreabilidade técnica para crédito, seguro e investidores. ASTM International | ASTM+2ASTM International | ASTM+2

2. Mudança do cenário de risco e capital

O aumento de frequência e severidade de eventos extremos tem duas consequências econômicas imediatas: reprecificação de seguros e prêmios de financiamento. Relatórios recentes de Swiss Re e a literatura de risco de crédito (S&P, Moody’s) apontam tendência de perdas acima da média e menções mais frequentes ao clima como fator de rating action. Swiss Re+2S&P Global+2

Ao mesmo tempo, observa-se um mercado de green loans com descontos típicos de 0,1–0,3 p.p. e casos de até 1,0 p.p. quando requisitos de desempenho e verificação são robustos — um diferencial que pode compensar parte do spread de risco se o bundle de diligência comprovar resiliência operacional. (Ver Figura 3.) Financial Times

No plano regulatório, apesar da pausa e disputa judicial sobre as regras climáticas da SEC em 2024–2025, grandes investidores seguem pedindo TCFD e métricas de risco físico. A incerteza regulatória não elimina o apetite por disclosure decision-useful. Direito Ambiental e Energia+3AP News+3Reuters+3

3. O que cada norma entrega (e por que combinar)

ASTM E1527-21 – Phase I ESA. Define escopo, fontes de informação e terminologia (RECs/CRECs), assegurando a defesa AAI e a elegibilidade a apólices/financiamentos. Trata de contaminação do solo, águas subterrâneas, tanques, servidões e passivos ambientais clássicos. ASTM International | ASTM

ASTM E3429-24 – PRA. Guia para avaliação de resiliência frente a perigos naturais. Inclui, no mínimo, avaliação de segurança de ocupantes, dano físico, tempo de recuperação funcional e dependências externas (infra e serviços). Fornece um framework replicável para especificar medidas de adaptação e priorizar CAPEX. ASTM International | ASTM+1

TCFD – Governança e métricas. Estrutura para integrar riscos físicos e de transição na governança, estratégia e métricas corporativas — ponte entre a diligência de ativo e a comunicação com credores, seguradoras e investidores. TFCRFD

A combinação cria um painel único: Phase I captura passivos ambientais; PRA captura choques físicos e tempo de recuperação; TCFD conecta os achados à alocação de capital e apetite de risco.

4. Receita prática — o bundle climático passo a passo

4.1. Dados mínimos e fontes

• Perigos e intensidade: flood (zonas/elev. base), deslizamento, vento extremo, fogo, calor. Ferramentas: NOAA / NFHL, FEMA NRI (metodologia), dados municipais e CEMADEN/IBGE para territórios de risco no Brasil; MapBiomas para série de fogo/uso do solo. MapBiomas Brasil+6NOAA Coast+6FEMA+6
• Exposição do ativo: as built, materiais, cota/altimetria, sistemas críticos, redundâncias.
• Vulnerabilidade: idade e sistemas do edifício, manutenção, geotecnia, acessos, dependências de utilidades.
• Operação: planos de emergência, business continuity, downtime histórico.
• Mercado e capital: franquias e limites de seguro, prêmio, condicionalidades; green loans disponíveis (elegibilidade e pricing). Financial Times

4.2. Escopos integrados e lacunas

• Levantamento documental conjunto: registros, mapeamentos, relatórios históricos e entrevistas da Phase I alimentam o mapa de perigos do PRA — evitando duplo trabalho. ASTM International | ASTM
• Vistorias coordenadas: equipes de Phase I e PRA vão a campo com checklists cruzados (materiais, sistemas, drenagem, rotas de fuga, backups).
• Matriz de riscos com três níveis: (i) RECs/CRECs (contaminação), (ii) Risco físico (perigo × vulnerabilidade), (iii) Risco sistêmico (dependências externas). (Figura 1 e 4.)

4.3. Métricas de saída para underwriting

• Índice de Recuperação Funcional (IRF): dias estimados para retomar operação após evento de retorno T (ex.: 1/50 anos).
• Capex de Adaptação priorizado: payback vs. redução de Expected Annual Loss (EAL). A metodologia do FEMA NRI é referência para estruturar EAL por perigo. FEMA+1
• Seguro ótimo: combinação franquia/limite para custo esperado mínimo, com stress de preço.
• Elegibilidade de green/sustainability-linked debt: requisitos documentais para descontos de 0,1–0,3 p.p. (e stretch até 1 p.p.), ancorados em métricas verificáveis de risco e resiliência. (Figura 3.) Financial Times

4.4. Como isso reduz sinistros e custo de capital

• Seguro: mitigação física (barreiras contra inundação, hardening de salas críticas, firebreaks) reduz frequência/severidade e viabiliza melhor renovação de apólice. Tendência de perdas altas reforça o business case (Figura 2). Swiss Re
• Financiamento: bancos e debt funds precificam risco residual; documentação alinhada a PRA/TCFD antecipa diligência do credor e habilita desconto. Knight Frank
• Equity: transparência de EAL e IRF evita repricing pós-fechamento e melhora exit yield.

4.5. Papel da rede urbana — teoria aplicada
A resiliência não é apenas atributo do edifício; depende da rede urbana e das relações catalíticas no entorno. A tese As Redes no Projeto Urbanístico propõe matriz relacional em que conexões, acessos, transportes e referenciais compõem elementos estruturais capazes de reduzir obsolescência e acortar o tempo de recuperação. O bundle transforma essa visão em métricas operáveis (IRF, EAL, redundâncias), priorizando intervenções que desencadeiam efeitos positivos na vizinhança (ex.: rotas de evacuação articuladas a transporte de massa, hardscape drenante em vias adjacentes).

5. Estudos de sensibilidade e documentação

5.1. Sensibilidade do IRF
Recomenda-se stressar o tempo de recuperação em três horizontes: 7, 30 e 90 dias. Pequenas obras de mitigação (bombas redundantes; relocação de quadros; quick-dry finishes) costumam reduzir IRF com CAPEX baixo, efeito de alto impacto em NOI e downtime.

5.2. Sensibilidade de EAL
A partir dos hazard layers (ex.: mapas de inundação e histórico de fogo), estimar EAL com e sem mitigação. A metodologia do NRI pode ser adaptada para o Brasil com dados IBGE/CEMADEN (exposição populacional em áreas de risco) e séries do MapBiomas (fogo/uso do solo). MapBiomas Brasil+3FEMA+3IBGE+3

5.3. Dossiê para credores e seguradoras

• Sumário executivo (ativos, localização, hazards, EAL, IRF, gap de seguro).
• Appendix ASTM: certificados de conformidade E1527-21 e relatório PRA (E3429-24) com mapas e bill of materials de adaptação. ASTM International | ASTM+1
• Deck TCFD: governança, métricas/targets, e plano de investimentos de resiliência. TFCRFD

6. Implementação — governança e CAPEX

Comitê de Resiliência do Ativo: reuniões semestrais; KPIs (EAL, IRF, insurability, prêmios).
Plano plurianual de CAPEX: priorização por custo evitado e efeito catalítico na rede (segurança de pedestres, acessos, iluminação, drenagem), garantindo que a intervenção não gere novos pontos de fragilidade — um princípio presente na sua tese ao tratar de mobilidade, plasticidade e regeneração.

7. Conclusão

A diligência climática não substitui a Phase I: a amplia. O “bundle” E1527-21 + E3429-24 + TCFD entrega uma visão integrada de passivos ambientais, riscos físicos e resposta operacional — exatamente o que credores, seguradoras e LPs precisam para precificar risco. Com perdas seguradas projetadas em alta e um mercado de financiamento verde que começa a remunerar a resiliência, a combinação se converte em vantagem competitiva: menos sinistros, spread menor e portfólios mais líquidos. (Figuras 2 e 3.) Swiss Re+2Reuters+2

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4) Referências

ASTM INTERNATIONAL. E1527-21 – Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessment Process. Disponível em: https://www.astm.org/e1527-21.html. Acesso em: 08 out. 2025. ASTM International | ASTM
ASTM INTERNATIONAL. E3429-24 – Standard Guide for Property Resilience Assessments (PRA). Disponível em: https://www.astm.org/e3429-24.html. Acesso em: 08 out. 2025. ASTM International | ASTM
BERTACCHINI, Patricia. As Redes no Projeto Urbanístico. Tese (Doutorado) – FAU-USP, 2007. (arquivo fornecido pela autora).
FINANCIAL TIMES. Property market faces green transition challenge. 06 out. 2025. Disponível em: https://www.ft.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Financial Times
FSB-TCFD. Recommendations of the Task Force on Climate-related Financial Disclosures. Disponível em: https://www.fsb-tcfd.org/recommendations/. Acesso em: 08 out. 2025. TFCRFD
IBGE. População em áreas de risco no Brasil. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/geociencias/informacoes-ambientais/estudos-ambientais/21538-populacao-em-areas-de-risco-no-brasil.html. Acesso em: 08 out. 2025. IBGE
INTERTEK. ASTM E3429-24 – A Guide to Property Resilience Assessments (resumo). Disponível em: https://www.intertek.com/building/standards/astm-e3429-24/. Acesso em: 08 out. 2025. Intertek
MAPBIOMAS. Coleções e Séries Históricas (fogo, uso do solo). Disponível em: https://brasil.mapbiomas.org/. Acesso em: 08 out. 2025. MapBiomas Brasil
MOODY’S. Climate-related Risks & Opportunities – Assessment. 2024. Disponível em: https://www.moodys.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Moody’s
MCKINSEY & Company. Climate risk and the opportunity for real estate. 04 fev. 2022. Disponível em: https://www.mckinsey.com/. Acesso em: 08 out. 2025. McKinsey & Company
MCKINSEY & Company. Climate resilience technology: an inflection point for new investment. 29 set. 2025. Disponível em: https://www.mckinsey.com/. Acesso em: 08 out. 2025. McKinsey & Company
NOAA. Sea Level Rise Viewer / National Flood Hazard Layer. Disponível em: https://www.noaa.gov/digital-coast-sea-level-rise-viewer. Acesso em: 08 out. 2025. NOAA
FEMA. National Risk Index. Disponível em: https://www.fema.gov/flood-maps/products-tools/national-risk-index. Acesso em: 08 out. 2025. FEMA
SEC. Status das regras de divulgação climática – comunicados e litígios. 23 jul. 2025. Disponível em: https://www.sec.gov/. Acesso em: 08 out. 2025. Sec
HARVARD EELP. SEC declines to defend climate risk disclosure rule. 29 ago. 2025. Disponível em: https://eelp.law.harvard.edu/. Acesso em: 08 out. 2025. Direito Ambiental e Energia
REUTERS. Custos de desastres climáticos devem chegar a USD 145 bi em 2025, diz Swiss Re. 29 abr. 2025. Disponível em: https://www.reuters.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Reuters
REUTERS. Perdas seguradas alcançam USD 80 bi no 1º semestre de 2025. 06 ago. 2025. Disponível em: https://www.reuters.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Reuters
AP NEWS. SEC pausa regra climática em meio a litígios. 24 mar. 2024. Disponível em: https://apnews.com/. Acesso em: 08 out. 2025. AP News
SWISS RE INSTITUTE. sigma 1/2025 – Natural catastrophes. 29 abr. 2025. Disponível em: https://www.swissre.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Swiss Re
KNIGHT FRANK. Through the Occupiers’ Lens: Rethinking ESG Priorities 2025. 2025. Disponível em: https://www.knightfrank.com/. Acesso em: 08 out. 2025. Knight Frank

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5) Veja também:

1. “Seguro ótimo e CAPEX de adaptação: como minimizar EAL e taxa de prêmio com dados de PRA” — guia com planilha plug-and-play.
2. “WACC verde na prática: estruturando sustainability-linked loans com métricas de resiliência do ativo” — thresholds, auditoria e pricing.
3. “Due diligence 2.0: combinando contaminação, clima e rede urbana para evitar obsolescência locacional” — aplicação da matriz relacional